Rentabilitatea unui investitii imobiliare in 2017

Investitiile imobiliare sunt printre cele mai sigure investitii, fapt care le face sa fie preferate de catre majoritatea. Randamentele pot varia intre 5% si 10% in functie de destinatia imobilului, localizare, etc. Am facut o analiza a ce inseamna azi sa achizitionezi un imobil cu destinatia „resedinta” . Deci….cumperi o casa, cash sau credit si o inchiriezi cu scopul de a face profit,de a face o investitie pe termen lung.

Sa luam ca exemplu de calcul, achizitionarea unui apartament de 1 sau 2 camere in valoare de maxim 50.000 euro.

Investitie imobiliara cu achitarea integrala a sumei din venituri proprii.

Principalul criteriu cand alegi un apartament pentru investitie cu scopul inchirierii este localizarea. Mai exact analiza orasului/ cartierului cu cele mai bune chirii. Aloca timp pentru a analiza ofertele de pe piata, discuta cu agenti imobiliari si fa o lista cu 3-5 zone unde merita sa ai o proprietate imobiliara. Apoi, vezi ce poti cumpara cu bugetul pe care il ai disponibil. Ia in calcul ca in general, garsonierele au randamente mai bune. Investitia initiala este considerabil mai mica decat la un apartament de 2 camere, iar diferenta de chirie nu este prea mare.

De exemplu, o garsoniera in care ai investit 45.000 euro, in zona semicentrala in Bucuresti se poate inchiria cu 300 euro/ luna. Deci ii aduce in venit brut de 3600 euro / an.  Asta inseamna un randament brut de 8% . In schimb, un apartament de 2 camere in acceasi zona se inchiriaza cu 400 euro /luna insa te costa 65.000 euro ( cost mai mare la achizitie + cost mai mare la mobilat si utilat) , deci randamentul brut scade la 7,3% .

Pentru a mentine randamentul cat mai mare, poti incerca sa inchiriezi direct, fara intermediari. Daca inchiriezi print-un agent imobiliar, 50% din prima chirie se duce catre el, deci se reduce randamentul tau. Apoi, cu cat sta mai mult un chirias, cu atat ai sanse mai mari sa mentii si randamentul mai mare. Alege mobilier si electrocasnice bune dar ieftine, cu garantie mare, culori si texturi neutre, rezistente la uzura. In felul asta te asiguri ca timp de vreo 5 ani nu trebuie sa mai investesti in apartament, exceptand micile reparatii ( daca apar) .

Deci, daca ai 50.000 euro si nu stii cum sa-i investesti, poti alege investitiile imobiliare si sa urmaresti un randament brut de minim 8%. Daca esti inspirat si cumperi intr-o perioada in care preturile sunt la un nivel rezonabil, in cativa ani poti face un profit frumos si prin vanzarea imobilului, daca preturile vor fi in crestere. Chiar daca nu vinzi, chiriile iti asigura un venit pasiv si pot fi „pensia ta privata”. Cea mai sigura metoda din punctul meu de vedere, sa iti asiguri un venit pasiv pentru o perioada foarte lunga.

Veniturile din chirii se impoziteaza cu 16%.  Apoi se mai plateste CASS de 5,5%, desi e in discutie eliminarea acestei taxe.

Afla si daca este momentul sa iti cumperi o casa! 

Investitie imobiliara cu achitarea imobilului printr-un credit ipotecar.

Aceasta este o metoda folosita frecvent in America si observ ca prinde teren si la noi. Daca tu deja ai o casa, ai un salariu bun si niste economii, poti sa analizezi ideea unui investitii imobiliare. Sa spunem ca vrei sa investesti 20.000 euro. Evident nu iti ajunge sa cumperi cash o garsoniera. Poti insa sa faci un credit ipotecar. Redau mai jos un calcul simplu.

Achizitie garsoniera: 40.ooo euro

Investitii in amenajare: 5000 euro

Ca sa iei un credit ipotecar in 2017, majoritatea bancilor iti cer un avans de 30% din valoarea imobilului. Deci 15.000 euro pui tu, diferenta de 25.000 o pune banca.

Cu un credit de 25.000 euro pentru 10 ani vei avea o rata de aproximativ 270 euro / luna. 

Inchiriind garsoniera cu 300 euro / luna poti face si un mic profit. Ideea e ca peste 10 ani, vei avea o proprietate pe care ai platit doar 20.000 euro si care iti va aduce un venit pasiv pentru pensie. Timp de 10 ani, rata la banca va fi platita de chiriasi. Cand ai terminat de platit creditul si proprietarea devine a ta, atunci randamentul va fi mult peste 10%.  Cand exista creditul „prima casa” genul asta de investitie era mult mai profitabila, caci creditul era „ieftin”. Te poti folosi inteligent de banii bancii. Totul e sa vrei si sa ai curaj, sa gandesti pe termen lung si sa vrei sa faci profit.

Fiecare oras are insa specificul lui. Analiza mea este pentru Bucuresti. Daca te tenteaza sa faci investitii imobiliare, analizeaza bine piata si momentul achizitiei. Daca preturile sunt in crestere de mai bine de 5-7 ani, poate nu e o idee buna cumperi, ci sa astepti o noua „criza” pentru a transforma investitia in una cu adevarat profitabila.

In Bucuresti preturile au atins un minim in prima parte a lui 2014. Din a 2-a jumatate deja sunt in crestere si se mai asteapta crestere pentru inca cativa ani.

Succes!

Lasa un comentariu